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Selección de Sitio e Incentivos en México
dónde aterriza en méxico define su base de costos por una década. la mayoría lo decide en una semana.
dónde aterriza su planta o centro de distribución en méxico es la decisión más cara que toma al entrar, y la más difícil de revertir. define su costo de mano de obra, su costo logístico, la confiabilidad de su energía, su paquete de incentivos y su distancia a la frontera, todo a la vez, por el tiempo que opere. la mayoría de las empresas norteamericanas lo deciden en una semana, sobre una lista corta que les entregó un operador shelter o un solo parque industrial. así es como se dejan una década de margen sobre la mesa.
01
qué decide realmente una búsqueda de sitio en méxico
una búsqueda de sitio no es ir de compras de bienes raíces. es una decisión de costo y riesgo con cinco piezas móviles, y están acopladas:
- selección de sitio y parque industrial, filtrada contra su sector, sus insumos y sus clientes
- incentivos estatales y permisos, negociados antes de firmar nada
- interconexión y disponibilidad de energía de cfe, confirmada antes de comprometerse
- profundidad del mercado laboral para sus perfiles, mapeada contra las universidades técnicas cercanas
- geometría aduanera y logística, distancia a la frontera y flujos de proveedores de entrada
equivóquese en una y las demás no la salvan. un arrendamiento barato en un estado sin energía, o un incentivo generoso en un estado sin talento para su línea, no es un ahorro. es una versión más lenta y más cara del mismo error.
02
los incentivos se ganan, no se aceptan
esto es lo que la mayoría de quienes entran nunca aprenden: los incentivos estatales de méxico no son una tarifa publicada. se negocian, y la palanca es la competencia. cada oficina estatal de desarrollo económico, la sedeco, quiere los empleos y la inversión. cuando saben que están compitiendo contra otros dos estados por su planta, el paquete se mueve. precio del suelo, exenciones de impuesto sobre nómina, apoyos de capacitación, velocidad de permisos, a veces infraestructura.
mantenemos relaciones directas con las oficinas de la sedeco en la ciudad de méxico, el estado de méxico y nuevo león, las personas que de hecho otorgan incentivos, agilizan permisos y liberan suelo y energía. corremos su selección de sitio como una competencia entre estados, para que los incentivos se ganen, no se acepten. una empresa que toma el primer parque que le muestran nunca ve la oferta que pudo haber tenido.
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la energía es la restricción que nadie cotiza a tiempo
la interconexión con cfe es donde los planes de nearshoring se atascan en silencio. un parque puede verse perfecto en papel y aun así estar a doce o veinticuatro meses de la energía que su línea realmente necesita. confirmamos la interconexión y la disponibilidad de energía antes de que se comprometa con un sitio, no después, porque un arrendamiento firmado sobre una planta que no puede energizar es el tipo de error más caro.
04
sea dueño de su aterrizaje, no lo rente
el modelo shelter y de parque immex está construido para hacer fácil el primer año. el operador tiene los permisos, usted opera bajo su techo y paga una prima por la conveniencia. es una opción legítima para un piloto. pero está rentando su aterrizaje, y cuando escale, las costuras y el sobreprecio son suyos para desenredar. por defecto hacemos lo contrario: levante su propia entidad, gane sus propios incentivos, tenga su propio contrato de energía y sea dueño de lo que construyó. montamos los registros aduaneros e immex a su nombre desde el inicio, para que nada tenga que desenredarse después.
preguntas frecuentes
¿Cómo se otorgan realmente los incentivos estatales en México?
Se negocian, no se publican. Cada oficina estatal de desarrollo económico (la SEDECO) puede ofrecer precio de suelo, exenciones de impuesto sobre nómina, apoyos de capacitación y permisos más rápidos para atraer inversión y empleo. El tamaño del paquete depende de su inversión, de los empleos que crea y de si el estado sabe que está compitiendo por usted. Poner a dos o tres estados a competir es lo que mueve la oferta.
¿Debo tomar el sitio de un shelter o parque industrial, o correr mi propia búsqueda?
El sitio de un shelter o parque es la opción rápida y de bajo compromiso, y puede servir para un piloto, pero está rentando su aterrizaje y pagando una prima por él. Correr su propia búsqueda le permite ganar sus propios incentivos, controlar su contrato de energía y ser dueño de la entidad que construye. Por defecto elegimos lo segundo, y usamos lo primero solo cuando la velocidad a un piloto pequeño realmente pesa más que el costo.
¿Qué estados de México son mejores para manufactura?
No hay una sola respuesta; depende de sus insumos, su perfil de mano de obra, sus clientes y la distancia a la frontera. Los estados del norte lideran en automotriz y cercanía a EE. UU.; el Bajío en manufactura de precisión y talento; el Estado de México y la Ciudad de México en alcance al mercado interno. Filtramos estados contra su sector específico, no contra un ranking genérico.
¿Cuánto tarda la selección de sitio y la negociación de incentivos?
Una búsqueda enfocada y la negociación de incentivos suele tomar de seis a doce semanas, según cuántos estados estén en competencia y qué tan rápido se pueda confirmar la interconexión eléctrica. Siempre debe terminar antes de firmar un arrendamiento o comprometer capital a través de su entidad.
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